高离婚率使婚房分割问题浮出水面

焦点沈阳房地产网
陈云芳 王兵

　　青年男女步入恋爱成熟期，总要考虑买房，可一旦因性格不合、感情不好，恋爱关系就可能终止，并可能产生纠纷，要对婚房进行处置。

　　去年年底，本报曾在相关报道中提及，据不完全统计显示，2004年，上海共有12.3万对恋人登记结婚，与此同时，又有4.4万多对夫妇离婚。《上海人口发展报告(2004)》数据显示，2001年上海市的离婚率为41.3％。2006年又是民间盛行的所谓“结婚大年”，上海有15万对新人结婚，假如以41.3％的离婚率计算，就会产生6万多对夫妇离婚。分手了，如何处置房产得全凭法律“说话”，下面的案例也许会给你帮助。

　　长辈赠房款事先应约定

　　年轻夫妻结婚时没有太多积蓄，有一定经济实力的父母往往愿意出资帮助。然而，爱心支付的同时,长辈们心里要清楚，这笔支付在法律上是怎样被规范的。

　　案例1：购房出资，不等于拥有产权

　　1992年，刘某与张某登记结婚。2000年，夫妻俩购买别墅一幢，合同价人民币51万元。由于夫妻存款不足，刘某父母资助了人民币40万元。刘某夫妇与其父母签订了出资协议，证明购买房产时两对夫妻的出资比例。交房后，房产登记在刘某和张某名下。2006年6月，刘某父母起诉至法院，要求确认他们对该套房屋拥有所有权。

　　■律师意见：若父母希望明确他们对房屋拥有所有权，应当在协议中写明四方按出资比例按份共有房产，享有相应的占有、使用、收益、处分权。共有关系的产生，只有基于法律规定或合同约定两种方式。前者主要是夫妻财产共同共有，后者就必须有明确的约定了。本案中，出资协议并未明确表示父母亦为房产权利人，父母即无权取得房产。有些父母认为，自己在购买房产过程中出了资，就对购买的房屋拥有所有权。事实上，根据我国法律，房产证上的权利人才被看作房产所有人。对内而言，有各方共同签字的书面产权约定时，父母出资才能作为享有产权份额的凭证。

　　案例2：不打借条借款关系不成立

　　2003年2月，王某与赵某登记结婚。为了置办住房，王某父母将自己省吃俭用的积蓄20万元给了儿子。新房登记在儿子、儿媳两人的名下，并由小夫妻双方一起归还贷款。2006年5月，儿子、儿媳感情不和要离婚，儿媳要求分割房产，王某父母此时向儿子要求归还20万元首付，并要求儿媳承担连带清偿责任。为此，王某父母将他俩起诉至法院。

　　■律师意见：借钱时不打借条，又是现金给付，一旦发生纠纷，将很难保障债权人的权利。建议父母在资助时出具借条，并应当注明款项的用途，或者要求自己子女及他们的配偶在借条上签名，这样夫妻两人就共同成为借款的偿付义务人。面子事小，损失事大，一张简单的借条能解决可能会出现的很多棘手问题。

　　案例3：赠与钱款指向需明确

　　2005年7月，张先生夫妇为替儿子筹办婚礼，订购了一套住房，并交付了1万元定金。婚后张先生又为小夫妻付了新房的首期款6万元。谁知，结婚还不到一个月，张先生的儿子就提出离婚，小两口为了新房争得不可开交。张先生的儿子认为，这套房子的定金与首期款是由自己的父母支付的，房子理应归自己所有；但其妻认为，房产证上有夫妻双方的名字，且首付款是结婚后父母给的，这套房子应该属于夫妻共同财产。

　　■律师意见：我国新《婚姻法》及《最高人民法院关于适用婚姻法的解释之二》规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。结婚后，父母完全出资并将产权证登记在自己子女的名下，在实践中，法院会认为这样的情况是向自己子女的单方赠与。出于维护家庭和睦的角度考虑，这种情况不会有书面的协议，但并不会妨碍实际出资时父母真实的意思表示。一般来说，如果产权证登记在夫妻双方名下，往往就会推定为对双方的赠与。因此，为了保护自己的财产在交给孩子使用后不会发生价值贬损，建议赠与给孩子时，明确指出该赠与是给孩子一方的。

　　同一屋檐下，房子应归谁

　　案例4：婚前房产婚后出售再购房

　　张先生与李女士2000年登记结婚。之前，张先生于1997年在黄浦区购下一套A住房，合同价为70万元，张先生首付30万元，贷款40万元，贷款期限为15年。

　　2006年6月，张先生欲将A住房售出再投资购房，但因与配偶关系不和，担心售出后的钱款或再购房为夫妻共同财产，不知如何处置为好。

　　■律师意见：1、保存好婚前购房的预售（买卖）合同的原件及付款发票。婚前购房的合同以及发票，是证明房产归己所有的有效证据，必须妥善保存。若购房合同及发票已经遗失，可到售房时的房地产开发公司或到房地产交易中心查询和复印。

　　2、若将婚前房产婚后出售，最好将与配偶共同还贷部分中，应属配偶的部分留存。婚前房产出售后变成现金，该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销。

　　3、买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易。转账的支付方式，资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出。

　　4、产权登记在自己名下。若用婚前房产婚后出售的钱款再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权归夫妻双方共同共有。

　　5、贷款尽量以一人名义。即使购房时全部由一方出资，购房合同也是登记在一方名下，但目前上海各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押权人处签字才放贷。既然一方同意未出资的，另一方在共同抵押权人处签字，就意味着认可自己出资购置的房产为共同拥有。

　　案例5：无约定即视共同财产还贷

　　孙先生买了一套45万元的商品房，其中贷款25万元，产权登记的是孙先生一个人的名字。同年3月他结婚了，婚后并没有和妻子进行任何的书面财产约定，收入仍然各管各，房贷一直都是用孙先生的工资在还。最近两人闹离婚，妻子说房子是共同财产，婚后房子涨价部分应当属于双方投资所得，她应享有一半份额，而孙先生则认为房子应该属于自己的个人财产，妻子根本没有权利分得。

　　■律师意见：根据上海市高院有关精神，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍然视为个人财产，同样的按揭贷款也为其个人债务。因此，该房屋应当属于孙先生的个人财产，其银行还贷应当属于个人债务，而房价的上涨基于这一基础也应当属于孙先生个人所有。根据《婚姻法》，婚后夫妻双方的收入包括工资(除双方有约定外)，应当属于夫妻共同财产，如果孙先生无法提供有效证据证明进行过财产约定的，应当认定是以夫妻共同财产进行还贷，配偶就被视为参与了贷款的清偿，孙先生应该归还妻子以夫妻共同财产偿还的数额中的一半。

　　案例6：婚姻与拆迁费的分配

　　何某婚后，妻子搬到何家居住，同住的还有何某的父母。去年，何某居住的地区动拆迁。根据政策，何家共得到拆迁补偿费60万元。同年何某和妻子离婚，妻子提出应得拆迁费15万元。何某以前妻在该处未住满一年不属同住人为由，拒绝支付。

　　■律师意见：因公有房屋动拆迁货币补偿额的分割发生纠纷，一般以是否同住人为关键。同住人指的是在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人。但《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案例若干问题的解答》里同时有另外一项规定，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人，可以取得拆迁补偿款。所以何前妻属于同住人，应当分得1/4，也就是15万元的拆迁款。

　　■友情提示

　　婚姻律师网主持上海沪家律师事务所主任律师贾明军

　　●财产约定，省力省心:《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。在婚姻生活中，很多夫妻怕谈财产问题“伤了和气”，孰不知，一旦婚姻破裂，这些曾经无视的“小问题”才真正“伤了和气”。理智一些的夫妻，在财产问题上，还是提前达成“书面”说明，才能真正做到“分手以后也是朋友”的关系。

　　●住房公积金属于夫妻共同财产:《婚姻法解释二》进一步明确：“其他应当归共同所有的财产”包括在婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金、养老保险金、破产安置补偿费。也就是说，住房补贴、住房公积金都属夫妻双方的共同财产。