-----佛山担保律师13528960600 www.edotop.com-----
案情简介：
1997年3月1日，张某与中国建设银行某支行（下称建行）签订了《购房借款合同》及《抵押担保合同》约定：张某因买某花园路横街16号602室向建行借款人民币10万元，借款期限为5年，借款月利率为6.60‰，按等额本息还款法分10期返还；张某以该房（尚未办理产权证）抵押给建行；任何一期届满3个月后借款人未能依约还款的，建行有权解除合同、提前收回本金和利息。建行与某市星星电子公司（下称电子公司）签订《保证合同》约定：如若张某不能按期还款，电子公司承担连带保证责任。合同订立后，双方办理了抵押登记，建行依约贷款。2000年2月28日张某未按约还款。2000年6月1日建行为此诉至法院，请求判令解除合同；要求张某归还借款和支付利息、逾期还款罚金；抵押合同无效，电子公司应承担连带清偿责任。张某未答辩。电子公司辩称：借款有房产担保，张某的房产已足够清偿借款，我司无须承担连带清偿责任。
判决摘要：
判决解除合同，张某应返还借款并支付利息、逾期还款罚金，银行对抵押房产拍卖所得有优先受偿权，电子公司对抵押物不足清偿的部分承担连带清偿责任。
律师点评：
争议焦点：以未办理产权证的房屋作抵押，抵押合同是否有效。
一、抵押合法有效
本案张某用于抵押的房屋，是房地产开发商合法建造并具备出售条件的商品房。张某足额付清了该房价款，并已取得了办理房产证的各项证明文件。因此，虽其未办理房屋所有权登记手续，但他实际上是该房屋的权利人。《担保法》第四十四条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或使用权证书。”现张某以该房屋抵押给建行，向登记部门提供了借款合同、抵押合同，并提供购房的有关证据材料证明其是所购房屋的权利人，登记机关也准予办理抵押登记。《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”因此，本案抵押合同自登记成立之日起生效，银行抵押权同样合法有效。
二、保证人在物保范围外承担连带清偿责任
《担保法》第二十八条第一款规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”即物的担保优于人的担保。本案既有电子公司的保证又有物的担保，且是债务人自己提供的担保，因此，建行应先要求张某用抵押财产还债，在抵押财产不能全部实现债权时，才可要求保证人电子公司对不足部分承担连带清偿责任。
本案建行以抵押合同无效要求电子公司承担所有债务承担连带责任，是不符合法律规定的；而电子公司以张某的房产已足够清偿借款为由主张无须承担责任，也是不合理的。因为担保物在未拍卖、变卖之前，其价值不能确定，故保证人保证责任的大小及有无也是不确定的，保证人不能以担保物的原价值大于债权为理由来主张免除其保证责任。因此，法院判决是正确的。
----------佛山担保律师13528960600 www.edotop.com--------