八、抵押权的实现和清偿：

1.抵押物：

（1）拍卖、变卖：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向法院提起诉讼。

（2） 折价取得：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，法院可以适用《合同法》撤销权的有关规定。

（3） 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有；价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿，不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。

（4）抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：

实现抵押权的费用；主债权的利息；主债权。

2.孳息：

（1）债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。

（2） 孳息按照下列顺序清偿：收取孳息的费用；主债权的利息；主债权。

（3） 抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。

3.同一财产向两个以上债权人抵押的清偿顺序：

（1）在抵押合同登记生效的情况下：

①抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿（P247T120）；顺序相同的，按照债权比例清偿。

②当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。

（2）在抵押合同签订生效的情况下：

①抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照前款规定清偿。

②未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。

③抵押物已登记的先于未登记的受偿。

（3）登记部门原因的影响：

① 因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。

② 因登记部门的原因致使当事人无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

（4）司法解释中的规定：

①同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。

② 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

③ 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。

④ 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。

（5）物权竞合： 同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿； 同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

4.同一债权有两个以上抵押人的：

（1）当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。

（2）债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。

5.不动产：

（1）城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（2）以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

（3）拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

6.抵押物灭失：

（1）抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

（2）在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

（3）如果抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。

7.主债权被分割或者部分转让的：

（1）各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。

（2） 抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。

（3）但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

8.其他相关规定：

（1）为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。

（2）主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。 

 九、抵押与租赁：

1.租赁先于抵押：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

2.抵押先于租赁：

①抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

② 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

十、最高额抵押合同：

1. 定义：担保法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

2.担保范围：最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。

3.适用：

①借款合同可以附最高额抵押合同。

②债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。

4.相关规定：

（1）最高额抵押的主合同债权不得转让。

（2）当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，法院不予支持。

（3） 最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。

（4） 抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。 

（3） 最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。

（4） 抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。