如果不是“限购”、“限贷”，在房地产市场只涨不跌的行情下，基本上是全民炒房，很多房屋在没有办理产权证的情况下就被转让，那么这些房屋买卖合同的效力如何？本律师结合多年的执业经营对此进行分析。

一、城市房地产管理法的禁止性规定和适用

《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这是主张“未办产权证房屋买卖合同无效”观点的依据。

本律师认为，这里的“不得转让”意为不发生物权的转移，而非买卖合同无效。这里的“权属证书”不单指产权证书，意为能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。包括拆迁协议、开发公司出具的证明、开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。

就法律体系而言，《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，故司法实践中一般不会以违反此规定为由确定房屋买卖合同无效。

但是，由于没有产权证，这类房屋的物权转移只能在产权证办理后实现。

二、合同效力的认定

《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”

 第57条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。” 《合同法》第44条特别规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。

如果双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫之情形，行为人具有相应的民事行为能力，主体合格，内容不损害国家利益和社会公共利益，合同有效。

三、房产转让的程序

《城市房地产管理法》第60条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”《城市房地产转让管理规定》第7条规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。”

这是行政法的角度对城市房地产转让所作的强制性规定，效力在于，如果没有办理变更登记手续则不能对抗第三人，如“一屋二卖”，即使两份合同均生效，但是已经登记的买方已经取得所有权，没有登记的买方仅对卖方形成债权。

四、违约处理

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

一方违约的情况下，根据法律规定和双方的约定承担违约责任。产权证办理前违约的，协议无法实际履行，不发生产权变动的效力，违约方承担损害赔偿责任。产权证办理完毕后产权人没有将房屋另行出售又能办理过户的，应当办理产权过户手续；产权证办理完毕后产权人又将房屋另行出售并办理了过户手续的，，违约方承担损害赔偿责任。

律师提示：法律在商品房买卖合同效力和所有权转移上有特殊规定，应当谨慎从事，完善条款，明确付款时间、付款方式、办理过户的时间以及不履行合同应当承担的违约责任。不讲诚信，随意翻悔不会得到法律的支持，也只会给自己带来不必要的麻烦和相应的惩罚。