商品房销售发放广告及宣传资料带来的“诚信”法律风险。目前，我国百分之九十以上的商品房是通过宣传广告促销的，开发商有时存在对销售商品房作漫无边际的夸大宣传的现象，铺天盖地的商品房售楼广告设计精美，词藻华丽，由此引发的商品房买卖纠纷大量出现，商品房虚假广告也成为消费者投诉的热点问题。在此情况之下，该解释第3条运用《合同法》有关“要约”和“要约邀请”的概念规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该条款加大了对开发商广告宣传的治理力度，将对房地产虚假广告的泛滥起到有力的遏制作用，对开发商相当严厉，很大程度上约束了开发商在售楼广告和宣传资料中允诺的任意性，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。它意味着双方在合同条款外的对有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件，不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。如果合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约，在购房者以交款签约来承诺的情况下就成为合同的组成部分。

     这里的“广告” 
     不是广义上的广告，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售楼宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述，属于合同法上的“商业广告”。但什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，实践中很难掌握，对开发商很有压力。
    为区分各类售楼广告的效力，售楼广告可分为以下四类：①具有绝对法律效力的广告内容。即由开发商具体确定的内容，如与《商品房买卖合同示范文本》约定的房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等内容。②尚需在买卖合同中明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”等，这些内容需在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等；

     ③不属于开发商具体确定的要约邀请内容。为吸引购房者注意力，售楼广告中一般采用较夸张性语言，人为美化，制造声势。设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，但多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”、“商机无限”等，目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园，商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断，这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。④属于内容具体确定，但因违法而无效的内容。如常见的“买顶层送花园”等内容，购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，否则即为侵犯其他业主区分所有权而承担责任。