一般来说，商品房买卖合同中会约定开发商交房的时限和在交房后90日或者365日内为购房者办证。那么，开发商逾期交房后又逾期办证，如何确定诉讼时效是否已经超过呢？诉讼时效在这方面通常涉及三个方面的问题，一是起诉开发商支付逾期交房违约金；二是起诉开发商支付逾期办证违约金；三是要求开发商办证。

        结合最高人民法院的司法意见以及福建省法院审判的实例来分析，目前对于上述三种情况，法院一般可能采取以下方法确认诉讼时效是否已经超过：

        一、关于起诉逾期交房违约金的问题。

        如果交房后两年内起诉，那么此前所有的逾期交房违约金都不超过诉讼时效。例如，开发商逾期五年才交房。如果你在交房后两年内起诉逾期交房的违约金，那么之前逾期五年的违约金全部都没超过诉讼时效。反正，如果你在交房之后过了两年再起诉，那么就会涉及可能超过诉讼时效的问题了。

二、关于起诉逾期办证违约金的问题。

开发商逾期办证的违约金从逾期之日开始一直计算到能办证之日为止（按约定）。这时的违约金总数作为一个确定的数额。如果在此之后两年内起诉都不算超过诉讼时效。这种计算方法实际上和上面的方法是一样的。

三、关于起诉开发商办证的问题。