几乎所有的《商品房买卖合同》都约定房屋的交付条件为“经竣工验收合格”。这个问题经常导致开发商和购房者在交房时产生争议。开发商通常认为建设工程单体验收合格就具备交房条件。在房屋单体验收合格后，开发商通常会向购房者发函并告知购房者：购房者须在某日前来收房，否则将要按照《商品房买卖合同》的约定向开发商支付房屋保管费。那么，在商品房单体验收合格之后，是否意味着房屋已经竣工验收合格呢？

有的人认为，按新的《消防法》规定，一般住宅项目只需要消防验收备案即可，不需要先进行消防验收，因此，在新的《消防法》生效后，开发商只要单体验收合格就可以交房。其实，这种认识是错误的。
       《城乡规划法》规定：“未经城乡规划主管部门核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《建设项目环境保护管理条例》规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向有审批权的环境保护行政主管部门，申请该建设项目竣工环境保护验收；未经批准的建设项目，不得投入生产或使用。”由此可见，经过规划部门和环保部门批准也是开发商竣工验收的必要条件。因此，开发商只是单体验收合格就通知购房者交房的，购房者有权拒绝交房并按照《商品房买卖合同》的约定追究开发商的违约责任。

那么，购房者如何才能知道开发商到底有没有经过规划、环保等部门的批准呢？
         购房者在交房时要注意除要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》外，还应该要求开发商出示经过建设主管部门签署文件收讫的《工程竣工验收备案表》。如果开发商无法提供《工程竣工验收备案表》，那么往往意味着开发商在规划、环保、消防、绿化等方面还未完工或者虽完工但无法通过有关部门的验收。这是因为按有关规定开发商在向建设主管部门办理工程竣工验收备案时，必须提供规划、环保等部门认可的文件，在所有材料都齐全的情况下建设主管部门才会在开发商的《工程竣工验收备案表》上签署文件收讫。

        因此，《商品房买卖合同》上约定的交房条件为“经竣工验收合格”，从实质上讲除包括单体验收外，还包括规划、环保等部门的验收；从形式上讲，单凭单体验收合格的证明并不能算开发商工程竣工验收合格，而是要有《工程竣工验收备案表》才算竣工验收合格。

        （作者：叶林  QQ：1846904128   网站：http://www.fl168.com/Lawyer45849/）