A市政府于1983年在《关于甲公司基建征用土地的批复》中同意征用某村中某地块作为甲公司的基础仓库用地。甲公司取得土地使用批复后，一直没有办理土地使用权登记手续。2005年，甲公司与A市财政局达成协议，双方约定将该土地使用权用于抵偿财政局出借与甲公司的财政周转金。该协议经过A市政府副市长批示同意。协议签订并经批准后，甲公司向财政局移交了该土地及地上的房屋后，由于作为行政机关不便对房地产直接进行管理，财政局便委托B公司进行管理，收益用于支付管理费、职工安置等等。但财政局也未办理该土地的使用权登记相关手续。

2007年，甲公司因为欠乙债务被乙起诉至A市法院。A市法院判决甲公司还钱。甲公司无法偿还，乙遂向法院申请强制执行。执行过程中，法院查封了上述土地，并向A市国土局去函，征求司法处置意见。国土局经过对该地地籍调查，并在当地报纸公告后，回函法院称，地籍调查为土地确权的必经程序，该幅土地的使用权人是甲公司。2008年，财政局向法院提出异议，认为甲公司已经与财政局达成协议，约定该土地用于抵偿甲公司的欠款，且该协议经过A市政府副市长批示同意，且土地已经交付于财政局，因此，可以认定该房地产属于财政局所有和使用。A市法院认为财政局异议成立，遂裁定中止对该幅土地的执行。乙不服向法院起诉，法院经过审理后认为，该幅土地使用权仍然属于甲公司，遂撤销中止执行的裁定，继续执行该幅土地。

我们知道土地使用权登记在谁的名下，如果没有其他相反证据证明，那么土地使用权就归这个人。简单地说，就是土地证是谁的，土地就是谁的。而在上述案例中，甲公司没有登记土地使用权，当地国土局虽有按照法院要求进行土地确权，但国土局只是进行了地籍调查，尚未直接将土地使用权登记在甲公司名下，法院依据国土局调查情况，认定土地使用权归属甲公司。那么，法院为什么可以认定土地使用权归甲公司呢？

这是因为不动产物权的归属并非仅仅依据房地产不动产登记簿。我国《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依据法律规定登记。”《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”依据上述规定，办理房产证、土地证，取得相关权属的证明，仅是作为物权的公示形式。举例而言，比如房屋属于张三所有，而登记在李四的名下。其他人可以依据张三的房产证认为房屋归张三所有，这就是房产登记的公示作用。而对于张三和李四之间，房屋的实际产权人仍为张三。张三可以依据相关证据向法院起诉李四要求将房屋的产权人变更为张三。再以上例中甲公司和乙的纠纷为例。虽然国土局并未向甲公司颁发土地证，但法院依据国土局地籍调查情况，可以确认甲公司就是土地使用权人，而并不要求甲公司一定要有土地证不可。

       那么，还有一个问题，既然法院认为土地使用权归属甲公司，而甲公司和财政局达成以土地使用权抵债的协议，且该协议经过市政府领导的批准，那么是否可以理解为甲公司已经将土地使用权转让与财政局呢？实际上，甲公司的土地使用权并未转让与财政局。《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，如果物权发生转移必须经过登记过户。甲公司只是和财政局达成了协议，实际上并未将土地使用权过户于财政局，因此，财政局并未取得该幅土地的使用权。
   （作者：叶林  QQ：1846904128  网站：http://www.fl168.com/Lawyer45849/）