案例：吴先生与开发商签订了《商品房预售合同》，因房价上涨，他又在2005年3月与张先生签订了《转让合同》，将期房加价转让给了张先生。张先生购买后不到二个月，上海的房价就开始下跌，张先生买的期房缩水二十万元。张先生于是将吴先生告到法院，要求确认合同无效并返还房款，理由是上海在2004年4月底就不允许期房买卖了。

《解答》：不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。

我的解读：期房的转让，实际上是购房人将对开发商享有的债权转让给下家。根据《合同法》的规定，债权人转让债权只要通知债务人就可以了，所以期房转让并不违反法律规定，因而转让行为是合法有效的，所以张先生不能以违反期房限转政策为由退房。

上海的地方政策不允许期房转让，主要是在房地产登记上不会记载下家的名字。在产证办出来之前，房屋登记上只会记载预告登记的权利人也就是上家的名字，所以这对下家来讲是存在很大风险的。以本案为例，如果房价不是下跌而是上涨了，如果吴先生想毁约的话是轻而易举的事：吴先生只要办好小产证后马上过户给别人就可以了，因为张先生的名字没有登记过，所以不能阻止吴先生买给他人。因为房屋已经出卖给他人，所以他只能要求吴先生返还房款并按合同支付违约金。也就是说，如果房价上涨的利润超过吴先生可能承担的违约金的话，上家毁约的情况就容易发生了，所以在这种情况下，对下家是很不利的。

总之，在“限转”政策下转让期房是合法有效的，但往往下家会承担额外的风险。

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