有不少企业长期租用农村集体土地生产经营。按法律规定农村土地是不能买卖的。有的企业为了达到买下农村土地的目的，钻政策的“空子”， 与村委会约定将农村集体土地转为国有后再进行买卖，同时约定将国有土地拍卖后再将土地权属转换补偿款金额支付。

集体土地转化为国有土地的条件，国家是有严格的规定的，往往出现不了理想中的集体土地转为国有后，企业就可以顺利地取得土地，或者将土地拍卖从中取得利益。因此，有的村委会按约定配合企业将集体土地转为国有后，企业方往往无法将转为国有土地后的土地进行处分，更有甚者土地被政府作为国有储备地收储。

这样一来，企业按照约定似乎可以不用支付土地权属转换补偿款。

那么，村委会和企业约定土地拍卖后再付款是否有效呢？目前在司法实践当中，福州法院出于保障农民的利益有出现直接认定该条款无效的判例。但笔者认为法院不应当直接认定为无效，因为若村委会并未和企业进行恶意串通，那么该约定则并不当然违反《合同法》第五十二条。当然，认为法院不可以直接认定为无效并不意味着无法保障村集体的利益，因为这种约定是可以撤销的。按《合同法》五十四条规定，因重大误解订立的合同条款，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。该条款经过法院撤销之后将归于无效。

这种不合理条款被法院撤销后，企业必须按照原来的约定支付村集体土地权属转换补偿款。
 

        （作者：叶林  QQ：1846904128   网站：http://www.fl168.com/Lawyer45849/）