二、拆迁协议的协商签订阶段（一般在此时聘请律师）

（一）明确拆迁建设项目的性质

   在此阶段，被拆迁人首先应该明确被拆迁人的房屋涉及的拆迁是公益事业建设项目房屋拆迁还是经营性建设项目房屋拆迁，即是政府拆迁，还是开发公司的商业拆迁——相关法律法规对于两种不同的拆迁有着不同的规定。

（二）签订拆迁补偿、安置协议

   1、拆迁人（地方政府或开发商委托拆迁公司工作人员上门）应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置书面协议。被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

选择货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及约定的其他条款；

选择产权调换的，被拆迁人与拆迁人还应当就房屋位置、房屋面积、差价结算、房屋承租人的安置等订立协议。

   2、被拆迁人利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，拆迁人除应对被拆迁人予以补偿、安置外，还应当适当补偿被拆迁人停产、停业的经济损失。

   因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人应结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予被拆迁人一次性停产停业综合补助费。

   3、在拆迁补偿中需要注意的一点是，被拆迁人的合法权益应当受到保护，但被拆迁人被拆除的房屋是违法建筑或超过批准期限的临时建筑，被拆迁人将不能得到补偿；被拆迁人的房屋属未超过批准期限的临时建筑，被拆迁人仅能按照重置成新价结合剩余期限得到适当补偿。——此部分财产是否违法，是否应该得到赔偿，拆迁律师可以帮助分析判断。

（三）拆迁房屋作价评估

实行货币补偿的，将根据被拆迁人的房屋的区位、用途、建筑面积等情况，以房地产市场评估价确定，一般是委托有资质的房地产价格评估公司进行，并将评估报告报区、县国土房管局备案。

被拆迁人对评估结果有异议的，应当持被拆迁人委托的评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构复核，并按复核结果补偿。评估机构复核的费用，由过失方承担。

（四）出租房屋拆迁中所有人、承租人与拆迁人关系的处置

      承租公有房屋的拆迁，将涉及房屋所有人、承租人与拆迁人关系的处置问题。一般在实际的操作协和中，是房屋的所有权人，大多数是单位或国家向拆迁单位和被拆迁人作出放弃产权的表示或承诺，也就是所有权人不在拆迁中享受任何权益，完全的让与被拆迁人。此后的拆迁政策和办法与拆迁私有房屋的政策是一致的。

      特殊情况下，拆迁的房屋所有权是私人所有的，这比较复杂，也是引起诉讼的多发的情况。

（五）公房的拆迁

   被拆迁人的房屋属于已购公房，被拆迁人应关注以下对已购公房的特别规定：

拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人的住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。

（六）拆迁补偿之外可获得的费用

      1、私有房屋和已购公有住房的自住人、执行本市规定租金标准的出租住房的承租人住房确有困难的，拆迁人应当支付搬迁补助费。

      拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：

（一）设备搬迁、安装费用。

（二）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。

被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承 租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的,拆迁人可以给予提前搬家奖励费。

拆迁住宅房屋，搬迁补助费根据被拆迁正式房屋的建筑 面积计算，城、近郊区按照每平方米20元补助；远郊区、县按照每平方米15元补助。由拆迁人出车搬迁的，不予补助。

拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算 ；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

2、被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，提前搬家奖励费按照提前的日期计算，城、近郊区每户付给500元至5000元；远郊区县每户付给200元至2000元。

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人会根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费。

3、属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，按照双方协议约定给予补偿 ；双方没有约定的，参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。