张先生与同事们一起购买了某开发商开发的某住宅小区的住房。房子建成后，张先生对新房进行了装饰装修。可是在装饰过程中，小区的物业公司要求他必须将安装的铁艺防盗窗换成不锈钢的，并说根据物业公司的管理规定，业主装修必须认真填写申请表，按物业公司规定的标准进行施工。为证实自己的说法，工作人员还拿出了一个书面的装修管理规定让张先生看，仔细看过后，上面确实有一条是这样写的“根据本小区物业管理的要求，阳台防盗门及防盗窗必须按统一标准安装”。可是张先生是第一次看到这个规定，规定也没说必须装不锈钢的门窗，况且他的防盗窗已经装完了，要拆掉重装会造成很大的经济损失。张先生认为，物业公司无权干涉他的装修，铁艺的门窗更符合美学要求，与整个小区的建筑风格非常协调，执意不肯拆除铁艺门窗，物业公司遂采取了停电的措施来迫使张先生拆除防盗窗。另外，张先生的房子漏水，漂亮的内装修被水浸泡的非常难看，找人重修后又发现其他地方继续漏，他想知道物业公司的所作所为有没有法律依据，他能否要求物业公司承担责任。具体的问题是：

1、物业公司采取停电的制裁方式解决物业管理过程中出现的纠纷，法律允许吗？

律师答复：这个案例涉及的是我国当前比较热门的物业管理问题，在去年的10月22日，国务院公布了《物业管理条例（草案）》，公开征求社会各界的意见，大家对这个条例非常关注。我们工作中也遇到了大量的物业管理纠纷。我认为，在物业管理过程中出现了争议、纠纷，因为《物业管理条例》还没实施，现在可以根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，结合物业管理合同约定的有关条款来协商解决，协商不成的，可以通过民事诉讼程序解决，人民法院会依法做出公正的裁判。而业主的用电权是基于业主与电力公司的用电合同所产生的一种权利，根据《电力供应与使用条例》的有关规定，物业公司是没有权利采取停电的处罚措施的。物业公司的行为侵犯了张先生正常合法的用电权，由此造成的损失应由物业公司承担。

2、开发商、物业公司、业主是什么法律关系呢？

律师答复：从法律上讲，他们都是平等的民事主体。开发商与业主是房屋买卖合同关系，物业公司与业主是物业管理合同关系，开发商与物业公司的关系比较特殊，在房屋出卖之前也是一种物业管理合同关系，在房屋出售之后就没有法律关系了。但是，现实中大多数情况是，小区的物业公司一般由开发商自己组建或开发商选定，而广大业主是被动地在物业管理合同上签字的，钱已经交了，不签字是拿不到房子钥匙的。开发商不是物业管理关系的主体，但它在一定程度上却剥夺了业主对物业公司的选择权和契约自由。

3、物业公司有权利要求业主必须用不锈钢材料做防盗窗吗？它的关于装修的管理规定有效吗？

律师答复：物业公司没有权利做这样的要求。本案中物业公司与张先生之间是一种合同关系，物业公司的管理职能来源于物业管理合同，而合同对装修的约定不是很明确，在履行合同的过程中，双方就约定不明的事项可以重新协商进行约定，既然张先生不同意物业公司单方提出的必须用不锈钢材料做防盗窗的要求，视为约定不成。在这种情况下，只要不违反法律法规的强制性规定，不违背社会公德和公共利益，张先生有充分的选择权，他有权选择他喜爱的铁艺防盗窗，当然他不能给其他住户造成安全隐患，物业公司如果认为张先生的行为违反了合同约定，可以通过协商或诉讼解决，而不能采取另一种侵权的方式来解决。

至于那个关于装修的管理规定，因为它是物业公司单方制定的，没有经过业主委员会或业主的同意，也没有经过公示，它是没有约束力的。

4、张先生可以要求开发商维修房子吗？

律师答复：当然可以，张先生是实际的购房者，是房产证所记载的房屋所有权人，他所购的商品房出现质量问题，他可以向开发商主张权利，对于因此而遭受的损失，开发商也应一并赔偿。

律师提醒：业主入住后要尽快成立业主委员会，自己当家作主选择自己可信任的物业公司来做管家。而物业公司要摆正自己的位置，做好业主的管家。《物业管理条例》草案用了一个新的词汇来称呼物业管理合同，叫“物业服务合同”，相信这个名称能给大家一个新的感觉。

本文作者：山东天矩律师事务所律师  王爱民 13853329136