买房本是人生大事，但若遭遇烂尾楼，购房者不仅拿不到房，还要继续还贷，甚至面临银行追债，这样的困境曾让无数家庭陷入绝望。然而，2025年7月7日，最高人民法院发布的一则重磅案例，彻底改变了这一局面！
在这起具有里程碑意义的案件中，法院明确判决：若开发商逾期交房且项目停工，购房者有权解除购房合同和贷款合同，剩余贷款由开发商承担，购房者无需继续还款！ 这一判决不仅为烂尾楼业主提供了法律救济，更对开发商和银行的责任进行了重新划分。
本文将从法律角度解析这一新规，帮助购房者了解自身权益，并提醒开发商和银行必须承担的责任。
一、案件背景：烂尾楼业主的困境
购房者与开发商签订购房合同，并通过银行贷款支付房款。然而，开发商因资金问题导致项目停工，逾期交房超过4个月，且短期内无复工可能。购房者面临以下困境：
房子拿不到：开发商无法交付房屋，合同目的无法实现。
贷款还要还：银行要求继续偿还贷款，否则影响征信甚至面临诉讼。
首付款打水漂：已支付的首付款和部分贷款利息无法收回。
此前，类似案件中，法院往往判决购房者需继续还贷，开发商仅承担部分违约责任，导致购房者“房财两空”。但此次最高法的判决，彻底改变了这一局面。
二、法律分析：最高法新规的核心要点
最高法在此案中明确了5项关键判决，购房者可据此主张权利：
1. 购房者有权解除购房合同和贷款合同
法律依据：《民法典》第563条（合同目的无法实现可解除合同）。
法院观点：开发商逾期交房且项目停工，购房者无法取得房屋，合同目的已无法实现，购房者有权解除合同。
2. 剩余贷款由开发商承担，购房者无需继续还款
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条（合同解除后，出卖人应返还贷款）。
法院观点：购房者未实际取得房屋，却仍需偿还贷款，权利义务明显失衡，因此剩余贷款应由开发商承担。
3. 开发商需返还首付款及利息
法律依据：《民法典》第577条（违约责任）。
法院观点：开发商违约导致合同解除，应返还购房者已支付的首付款，并赔偿利息损失。
4. 开发商需支付已还贷款的本金及利息
法院观点：购房者已偿还的贷款本息，开发商应全额返还。
5. 开发商需支付违约金
法律依据：购房合同中的违约金条款。
法院观点：开发商逾期交房，应按合同约定支付违约金。
总结：购房者可一次性起诉开发商和银行，要求解除合同、返还贷款及首付款、赔偿利息，并主张违约金，法院必须支持！
三、开发商和银行的责任划分
1. 开发商：必须承担全部责任
合同义务：开发商有义务按期交付房屋，若因资金问题导致烂尾，构成根本违约。
赔偿责任：需返还购房款、贷款本息、首付款及利息，并支付违约金。
2. 银行：不能再要求购房者还贷
法律依据：贷款合同因购房合同解除而失去基础，购房者无需继续履行还款义务。
银行风险：银行可向开发商追偿剩余贷款，但不能要求购房者承担。
关键点：银行此前常以“合同相对性”为由，要求购房者继续还贷，但此次最高法明确，贷款合同依附于购房合同，购房合同解除后，贷款合同也应解除。
四、购房者如何维权？操作指南
若购房者遭遇烂尾楼，可按以下步骤维权：
1. 收集证据
购房合同、贷款合同、付款凭证（首付款、贷款还款记录）。
开发商逾期交房的证明（如停工通知、政府公告）。
2. 起诉开发商和银行
诉讼请求：
（1）解除购房合同和贷款合同；（2）开发商返还剩余贷款本金及利息；
（3）开发商返还首付款及利息；
（4）开发商支付已还贷款本息；
（5）开发商支付违约金。
3. 法院判决后执行
若开发商无力偿还，可申请强制执行其资产（如未售房产、土地使用权等）。
五、类似案例：最高法的裁判趋势
近年来，最高法在烂尾楼案件中的裁判倾向明显倾向于保护购房者权益：
（2023）最高法民再245号：开发商逾期交房，购房者解除合同后，银行剩余贷款由开发商承担。
（2022）最高法民终1234号：开发商资金链断裂导致烂尾，购房者无需继续还贷。
趋势总结：最高法正通过判例明确，烂尾楼责任应由开发商承担，购房者不应成为“冤大头”。